Luật sư Gia Đình tư vấn làm sổ hồng, sổ đỏ bằng giấy tay

Luật sư Gia Đình tư vấn làm sổ hồng, sổ đỏ bằng giấy tay

Giao lưu: 'Chính sách đất đai mới và lợi ích của dân'
Thứ Tư, ngày 1/3/2017 - 11:20
(
PLO)- Ngày 2-3, báo Pháp Luật TP.HCM tổ chức giao lưu trực tuyến với chủ đề “Chính sách đất đai mới và lợi ích của dân” nhằm giải đáp thắc mắc của bạn đọc về các quy định mới liên quan tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, về thu hồi, bồi thường đất, về các thủ tục hành chính...
Từ ngày 3-3-2017, Nghị định 01/2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai có hiệu lực. Nhằm mục đích giới thiệu, phổ biến nghị định này, đồng thời giải đáp thắc mắc của bạn đọc về các quy định mới liên quan tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, về thu hồi, bồi thường đất, về các thủ tục hành chính…, báo Pháp Luật TP.HCM tổ chức giao lưu trực tuyến với chủ đề “Chính sách đất đai mới và lợi ích của dân”.
Buổi giao lưu bắt đầu lúc 8 giờ 30 ngày 2-3-2017. Thành phần khách mời:
- Bà Lê Thị Diễm Thùy, Phó phòng Pháp chế, Sở TN&MT TP.HCM
- Bà Trịnh Ngọc Hoàn Thiện, Trưởng phòng Kiểm tra thủ tục hành chính về đất đai - Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM
- Luật sư Trần Minh Hùng, VPLS Gia Đình
- Luật sư Trần Thị Miền, VPLS Trần Thị Miền
Bạn đọc có thể đặt câu hỏi tại www.plo.vn hoặc tại đây.
Nội dung buổi giao lưu trực tuyến
- Luật sư Trần Minh Hùng, VPLS Gia Đình
- Luật sư Trần Thị Miền, VPLS Trần Thị Miền
Bạn đọc có thể đặt câu hỏi tại www.plo.vn hoặc tại đây.
Nội dung buổi giao lưu trực tuyến
Tôi có hùn tiền mua chung 390m2 đất với 3 người bạn. Chúng tôi được cấp giấy chứng nhận nhưng còn nợ nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất). Nếu hai người nộp tiền cho nhà nước thì có được tách thửa không (người còn lại chưa có tiền nộp)?
Nguyen thi le hang (phuong44@yahoo.com.vn)
Luật sư Trần Thị Miền, Văn phòng luật sư Trần Thị Miền trả lời:
Chào bạn.
Theo trình bày ngắn gọn của bạn thì có khả năng bạn cùng với ba người bạn của mình được cấp chung một giấy chứng nhận quyền sử dụng 390m2 đất theo thỏa thuận bằng văn bản (có công chứng, chứng thực) về việc cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện.
Toàn cảnh giao lưu trực tuyến với chủ đề “Chính sách đất đai mới và lợi ích của dân”. Ảnh: HOÀNG GIANG
Liên quan đến việc trả nợ tiền sử dụng đất, chúng tôi xin được căn cứ vào Điều 168 Luật Đất đai 2013 để trao đổi một số thông tin cùng bạn. Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013qui định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.”
Như vậy, về nguyên tắc, muốn tách thửa thì những người cùng sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất. Sau khi các bạn đã hoàn thành việc thanh toán nợ, cơ quan thuế ra thông báo hoặc xác nhận để bạn đến Văn phòng đăng ký đất đai (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường) làm thủ tục xóa nợ tiền sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, bạn có thể lưu ý trường hợp theo quy định tại khoản 3 Điều 12 Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. Đó là: “3. Hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng thì phải nộp đủ số tiền sử dụng đất còn nợ. Trường hợp được phép chuyển nhượng một phần thửa đất, trên cơ sở hồ sơ cho phép tách thửa, cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích chuyển nhượng”.
Như vậy, trong trường hợp được phòng tài nguyên môi trường xác nhận là được phép chuyển nhượng một phần thửa đất thì các bạn có thể làm thủ tục tách thửa để cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất tương ứng với phần chuyển nhượng.
Tôi muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ruộng lên đất ở có được không và nếu được mất thời gian bao lâu?
Hung (vplhung@gmail.com)
Luật sư Trần Minh Hùng, Văn phòng luật sư Gia Đình trả lời:
Về chuyển mục đích sử dụng đât: Theo quy định của Luật đất đai 2013 Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất 1.
Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở Như vậy, trường hợp của gia đình bạn là chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp nên cần phải tiến hành thủ tục xin phép.
Gia đình bạn nộp hồ sơ tại phòng tài nguyên môi trường, hồ sơ gồm có: đơn đề nghị đăng ký biến động về quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Và trong thời gian không quá 15 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm thực hiện các thủ tục hành chính cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; xác định mức thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, thông báo cho người được chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật
Nhà đất mẹ tôi nhận thừa kế từ ông bà ngoại. Lúc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì còn dư ra một phần ngoài giấy chứng nhận cũ. Nay cha mẹ tôi xin cấp giấy chứng nhận tiếp cho phần đất dư ra này được không? Thủ tục ra sao?
Cường (ppcuong_uero@gmail.com)
Luật sư Trần Thị Miền, Văn phòng luật sư Trần Thị Miền trả lời:
Chào bạn,
Căn cứ điểm 20 Điều 2 Nghị định 01/2016 của Chính phủ bổ sung Điều 24a Nghị định 43/2014, chúng tôi xin trao đổi thư hỏi của bạn như sau:
Trường hợp đo đạc lại mà diện tích thửa đất thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận mà cha mẹ bạn đã được cấp và ranh giới thửa đất thực tế có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận thì cha mẹ bạn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đối với diện tích đất tăng thêm. Việc cấp giấy cho phần diện tích đất tăng thêm trong trường hợp này được thực hiện như sau:
Thực hiện thủ tục thừa kế đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định và thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc (thửa đất chưa có diện tích đất tăng thêm) theo quy định khi thửa đất gốc đã có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất mà không phải thực hiện thủ tục hợp thửa đất. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Trường hợp diện tích đất tăng thêm do thừa kế trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà diện tích đất tăng thêm đó có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện thủ tục cấp lần đầu đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định và thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc theo quy định nếu thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã;
Cần lưu ý là trong trường hợp diện tích đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định, nếu người sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai thì việc xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo các quy định tương ứng tùy thời điểm sử dụng trước hay sau 15-10-1993 và diện tích cụ thể nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn hạn mức đất ở đối với thửa đất có nhà ở.
Gia đình tôi có 3.000m2 đất nông nghiệp tại xã Bình Mỹ. Tôi muốn tách thửa một phần để chuyển nhượng cho người khác có được không? Thủ tục như thế nào? Diện tích tối thiểu được tách thửa trong trường hợp của tôi là bao nhiêu?
Hồ Thị Nhân, huyện Củ Chi
Lê Thị Diễm Thùy, Phó phòng Pháp chế, Sở TN&MT TP.HCM trả lời:
Căn cứ vào Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, theoĐiều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng.
Các khách mời ở buổi giao lưu trực tuyến. ẢNH: HOÀNG GIANG.
Hiện nay, trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh chưa quy định hạn mức tối thiểu khi tách thửa đối với đất nông nghiệp vì chưa được Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn giao cho Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành. Tuy nhiên theo quy định tại Khoản 31, Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai (có hiệu lực từ ngày 03/3/2017), tại Điều 43d giao cho “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”.
Theo đó, hiện nay Sở Tài nguyên và Môi trường đang dự thảo, lấy ý kiến của các cơ quan liên quan trước khi trình UBND Thành phố ban hành Quyết định quy định diện tích tối thiểu khi tách thửa đối với các loại đất trên địa bàn Thành phố (thay thế Quyết định 33/2014/QĐ-UBND ngày 15 tháng 10 năm 2014).
Do đó, để giải quyết cụ thể trường hợp của Bà, đề nghị Bà mang theo toàn bộ hồ sơ liên hệ Ủy ban nhân dân huyện Củ Chi để được xem xét, giải quyết theo nhu cầu chính đáng của Bà trên cơ sở quy định của pháp luật nêu trên.
Gia đình tôi ngụ tại một chung cư cũ trên địa bàn quận 1 với diện tích căn hộ là 20m2. Khi tái định cư, tôi có được đổi ngang căn hộ lớn hơn không? Gia đình tôi rất khó khăn, vậy tôi có phải bù thêm tiền nếu được bố trí tái định cư căn hộ lớn hơn không?
Trần Thanh Hoài, quận 1
Lê Thị Diễm Thùy, Phó phòng Pháp chế, Sở TN&MT TP.HCM trả lời:
Tương tự câu hỏi nêu trên, nội dung câu hỏi này không thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP mà thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở 2014.
Trình tự thủ tục và chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trước đây thực hiện theo quy định tại Quyết định số 73/2008/QĐ-UBND ngày 22 tháng 10 năm 2008 của Ủy ban nhân dân thành phố, hiện nay thực hiện theo Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định số 99/2014/NĐ-CP ngày 20/10/2015, Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Thông tư 21/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2015/NĐ-CP, Sở Tài nguyên và Môi trường được biết Ủy ban nhân dân thành phố đã giao cho Sở Xây dựng chủ trì tham mưu ban hành văn bản thay thế Quyết định số 73/2008/QĐ-UBND.
Tôi mua đất bằng giấy tay qua hai đời chủ (chủ trước cũng bằng giấy tay) và cất nhà ở từ năm 2007 đến nay. Giờ tôi có thuộc diện được cấp giấy chứng nhận đợt này hay không?
Phạm Văn Quá (pvqua_tanhoadong71@yahoo.com)
Luật sư Trần Minh Hùng, Văn phòng luật sư Gia Đình trả lời:
Căn cứ Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2014 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Luật sư Trần Minh Hùng, Văn phòng luật sư Gia Đình. ẢNH: HOÀNG GIANG

Như thông tin bạn trình bày thì phần đất bạn nhận chuyển nhượng nếu trước 1/7/2004 thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nếu sau 1/7/2004 thì vẫn được xem xét cấp giấy chứng nhận theo quy định tại điều 2 khoản 54, Nghị định 01/2017 quy định về Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 như sau: "1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;
c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”
Về xây dựng nhà 2007: Theo quy định tại điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP quy định về Vi phạm quy định về tổ chức thi công xây dựng thì hành vi nhà bạn xây nhà không phép sẽ bị Phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:
b) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị; Căn cứ khoản 9, điều 13 nghị định này thì “Hành vi quy định tại Khoản 3, Khoản 5, Khoản 6 và Điểm b Khoản 7 Điều này mà không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, còn bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 40% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép đối với công trình là nhà ở riêng lẻ và bằng 50% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép, sai thiết kế được phê duyệt hoặc sai quy hoạch xây dựng hoặc thiết kế đô thị được duyệt đối với công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng hoặc công trình chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình.
Sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng.
Năm 1978, tôi có mua căn nhà bằng giấy tay, căn nhà này, căn nhà này do người bán nhà cho tôi tự xây cất vào năm 1968 trên phần đất thuộc thông hành địa dịch của nhà giáp ranh với nhà tôi (nhà giáp ranh với nhà tôi đã có bằng khoán điền thổ từ năm 1961, trên họa đồ đi kèm với bằng khoán điền thổ này có thể hiện phần thông hành địa dịch và phần thông hành địa dịch này đã được người bán nhà cho tôi xây cất căn nhà bán cho tôi vào năm 1968). Gia đình tôi đã xin nhà nước gắn đồng hồ điện nước và đóng thuế nhà đất hành năm. Tôi đã đang ký kê khai nhà đất nằm 1999 và đã sinh sống liên tục ổn định tại căn nhà này 39 năm và không có ai tranh chấp. Xin hỏi: 1. Trường hợp của tôi có được nhà nước cấp GCN hay không? 2. Tôi có phải liên hệ với chủ cũ làm giấy tái xác nhận hay không? 3. Trường hợp của tôi có một căn nhà duy nhất tôi có phải đóng thuế sử dụng đất hay không?
MINH HẢI (Quận Bình Thạnh, TPHCM)
Bà Trịnh Ngọc Hoàn Thiện, Trưởng phòng kiểm tra thủ tục hành chính về đất đai - Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM trả lời:
Theo các nội dung ông bà đã nêu, nếu nhà đất đã được sử dụng ổn định trước 1-7-2004 không có tranh chấp, nay phù hợp với quy hoạch (hoặc tuy không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã được sử dụng trước thời điểm công bố quy hoạch); hiện nay không còn phục vụ cho mục đích công cộng (lối thông hành địa dịch, hệ thống cấp thoát nước…) thì được xem xét cấp GCN.
Bà Trịnh Ngọc Hoàn Thiện, Trưởng phòng Kiểm tra thủ tục hành chính về đất đai - Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM. Ảnh: HOÀNG GIANG
Trường hợp này ông bà không phải liên hệ chủ cũ để tái xác nhận việc mua bán nhà trước đây.
Tuy nhiên, do đất của ông có nguồn gốc là phần thông hành địa dịch thì khi xem xét cấp GCN theo các điều kiện nêu trên, sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính. Việc xác định mức thu phụ thuộc vào thời điểm sử dụng đất.
Gia đình tôi đã nộp đơn năm 2003 để xin Giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất. Phường không nhận, vì khu vực trên đã được TP giao cho một công ty làm dự án (có quyết định thu hồi cả khu vực ). Nay TP đã giải tỏa dự án và cho phép chúng tôi nộp đơn xin sổ hồng. Xin hỏi : Tôi nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá nào? Trước năm 2003 hay giá hiện nay.
Trần Hưng Long, 73. Phường Bình trưng đông Quân2/TP/HCM
Luật sư Trần Minh Hùng, Văn phòng luật sư Gia Đình trả lời:
Chào ông,
Về câu hỏi của ông, tôi xin được giải đáp như sau:
Căn cứ theo Nghị định 45 năm 2014 về thu tiền sử dụng đất quy định tại Điều 7 như sau: Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng từ ngày 15-10-1993 đến trước ngày 1-7-2004 mà không có các giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai.
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có 1 trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:
a. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại bảng giá đất; Đối với diện tích đất vượt hạn mức (nếu có), thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c, Khoản 3, Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
b. Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c, Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3, Điều 126 Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai nhưng nay nếu được cấp quyền sử dụng đất thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại bảng giá đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở; Đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có), phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Năm 2013 tôi có mua lô đất (giấy tay) ở quận 12 chưa được tách thửa với diện tích là 46m2. Chủ đất hứa có thể tách thửa được nhưng tới nay tôi vẫn chưa làm được thủ tục này. Trường hợp của tôi giờ có thể tách thửa được chưa?
Tien (hungtienquan_12@yahho.com)
Luật sư Trần Thị Miền, Văn phòng luật sư Trần Thị Miền trả lời:
Trả lời: Xin được lưu ý với bạn là theo Quyết định 33 ngày 15-10-2014 của UBND TP.HCM quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa, các quận, huyện chỉ giải quyết tách thửa đối với đất ở tại nông thôn và đô thị trên địa bàn TP.HCM theo diện tích tối thiểu được quy định.
Luật sư Trần Thị Miền, văn phòng luật sư Trần Thị Miền. ẢNH: HOÀNG GIANG.
Theo Quyết định 33 nêu trên, tại quận 12, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu là 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5m (đối với đất ở chưa có nhà); là 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4 m (đất có nhà hiện hữu).
Như vậy, diện tích đất mà bạn nêu trong thư chỉ được UBND quận 12 giải quyết tách thửa nếu thỏa mãn điều kiện như đã nêu ở trên.
Ba tôi mất năm 2011 có di chúc viết tay giao căn nhà của ba cho tôi làm nơi thờ cúng ông bà tổ tiên. Nhà này ba tôi ở từ năm 1989 đến giờ nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận. Giờ tôi cầm giấy di chúc của ba tôi đi làm giấy tờ nhà được không?

Mô tả

Giao lưu: 'Chính sách đất đai mới và lợi ích của dân'
Thứ Tư, ngày 1/3/2017 - 11:20
(
PLO)- Ngày 2-3, báo Pháp Luật TP.HCM tổ chức giao lưu trực tuyến với chủ đề “Chính sách đất đai mới và lợi ích của dân” nhằm giải đáp thắc mắc của bạn đọc về các quy định mới liên quan tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, về thu hồi, bồi thường đất, về các thủ tục hành chính...
Từ ngày 3-3-2017, Nghị định 01/2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai có hiệu lực. Nhằm mục đích giới thiệu, phổ biến nghị định này, đồng thời giải đáp thắc mắc của bạn đọc về các quy định mới liên quan tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, về thu hồi, bồi thường đất, về các thủ tục hành chính…, báo Pháp Luật TP.HCM tổ chức giao lưu trực tuyến với chủ đề “Chính sách đất đai mới và lợi ích của dân”.
Buổi giao lưu bắt đầu lúc 8 giờ 30 ngày 2-3-2017. Thành phần khách mời:
- Bà Lê Thị Diễm Thùy, Phó phòng Pháp chế, Sở TN&MT TP.HCM
- Bà Trịnh Ngọc Hoàn Thiện, Trưởng phòng Kiểm tra thủ tục hành chính về đất đai - Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM
- Luật sư Trần Minh Hùng, VPLS Gia Đình
- Luật sư Trần Thị Miền, VPLS Trần Thị Miền
Bạn đọc có thể đặt câu hỏi tại www.plo.vn hoặc tại đây.
Nội dung buổi giao lưu trực tuyến
- Luật sư Trần Minh Hùng, VPLS Gia Đình
- Luật sư Trần Thị Miền, VPLS Trần Thị Miền
Bạn đọc có thể đặt câu hỏi tại www.plo.vn hoặc tại đây.
Nội dung buổi giao lưu trực tuyến
Tôi có hùn tiền mua chung 390m2 đất với 3 người bạn. Chúng tôi được cấp giấy chứng nhận nhưng còn nợ nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất). Nếu hai người nộp tiền cho nhà nước thì có được tách thửa không (người còn lại chưa có tiền nộp)?
Nguyen thi le hang (phuong44@yahoo.com.vn)
Luật sư Trần Thị Miền, Văn phòng luật sư Trần Thị Miền trả lời:
Chào bạn.
Theo trình bày ngắn gọn của bạn thì có khả năng bạn cùng với ba người bạn của mình được cấp chung một giấy chứng nhận quyền sử dụng 390m2 đất theo thỏa thuận bằng văn bản (có công chứng, chứng thực) về việc cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện.
Toàn cảnh giao lưu trực tuyến với chủ đề “Chính sách đất đai mới và lợi ích của dân”. Ảnh: HOÀNG GIANG
Liên quan đến việc trả nợ tiền sử dụng đất, chúng tôi xin được căn cứ vào Điều 168 Luật Đất đai 2013 để trao đổi một số thông tin cùng bạn. Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013qui định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.”
Như vậy, về nguyên tắc, muốn tách thửa thì những người cùng sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất. Sau khi các bạn đã hoàn thành việc thanh toán nợ, cơ quan thuế ra thông báo hoặc xác nhận để bạn đến Văn phòng đăng ký đất đai (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường) làm thủ tục xóa nợ tiền sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, bạn có thể lưu ý trường hợp theo quy định tại khoản 3 Điều 12 Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. Đó là: “3. Hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng thì phải nộp đủ số tiền sử dụng đất còn nợ. Trường hợp được phép chuyển nhượng một phần thửa đất, trên cơ sở hồ sơ cho phép tách thửa, cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích chuyển nhượng”.
Như vậy, trong trường hợp được phòng tài nguyên môi trường xác nhận là được phép chuyển nhượng một phần thửa đất thì các bạn có thể làm thủ tục tách thửa để cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất tương ứng với phần chuyển nhượng.
Tôi muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ruộng lên đất ở có được không và nếu được mất thời gian bao lâu?
Hung (vplhung@gmail.com)
Luật sư Trần Minh Hùng, Văn phòng luật sư Gia Đình trả lời:
Về chuyển mục đích sử dụng đât: Theo quy định của Luật đất đai 2013 Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất 1.
Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở Như vậy, trường hợp của gia đình bạn là chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp nên cần phải tiến hành thủ tục xin phép.
Gia đình bạn nộp hồ sơ tại phòng tài nguyên môi trường, hồ sơ gồm có: đơn đề nghị đăng ký biến động về quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Và trong thời gian không quá 15 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm thực hiện các thủ tục hành chính cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; xác định mức thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, thông báo cho người được chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật
Nhà đất mẹ tôi nhận thừa kế từ ông bà ngoại. Lúc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì còn dư ra một phần ngoài giấy chứng nhận cũ. Nay cha mẹ tôi xin cấp giấy chứng nhận tiếp cho phần đất dư ra này được không? Thủ tục ra sao?
Cường (ppcuong_uero@gmail.com)
Luật sư Trần Thị Miền, Văn phòng luật sư Trần Thị Miền trả lời:
Chào bạn,
Căn cứ điểm 20 Điều 2 Nghị định 01/2016 của Chính phủ bổ sung Điều 24a Nghị định 43/2014, chúng tôi xin trao đổi thư hỏi của bạn như sau:
Trường hợp đo đạc lại mà diện tích thửa đất thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận mà cha mẹ bạn đã được cấp và ranh giới thửa đất thực tế có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận thì cha mẹ bạn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đối với diện tích đất tăng thêm. Việc cấp giấy cho phần diện tích đất tăng thêm trong trường hợp này được thực hiện như sau:
Thực hiện thủ tục thừa kế đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định và thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc (thửa đất chưa có diện tích đất tăng thêm) theo quy định khi thửa đất gốc đã có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất mà không phải thực hiện thủ tục hợp thửa đất. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Trường hợp diện tích đất tăng thêm do thừa kế trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà diện tích đất tăng thêm đó có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện thủ tục cấp lần đầu đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định và thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc theo quy định nếu thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã;
Cần lưu ý là trong trường hợp diện tích đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định, nếu người sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai thì việc xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo các quy định tương ứng tùy thời điểm sử dụng trước hay sau 15-10-1993 và diện tích cụ thể nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn hạn mức đất ở đối với thửa đất có nhà ở.
Gia đình tôi có 3.000m2 đất nông nghiệp tại xã Bình Mỹ. Tôi muốn tách thửa một phần để chuyển nhượng cho người khác có được không? Thủ tục như thế nào? Diện tích tối thiểu được tách thửa trong trường hợp của tôi là bao nhiêu?
Hồ Thị Nhân, huyện Củ Chi
Lê Thị Diễm Thùy, Phó phòng Pháp chế, Sở TN&MT TP.HCM trả lời:
Căn cứ vào Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, theoĐiều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng.
Các khách mời ở buổi giao lưu trực tuyến. ẢNH: HOÀNG GIANG.
Hiện nay, trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh chưa quy định hạn mức tối thiểu khi tách thửa đối với đất nông nghiệp vì chưa được Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn giao cho Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành. Tuy nhiên theo quy định tại Khoản 31, Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai (có hiệu lực từ ngày 03/3/2017), tại Điều 43d giao cho “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”.
Theo đó, hiện nay Sở Tài nguyên và Môi trường đang dự thảo, lấy ý kiến của các cơ quan liên quan trước khi trình UBND Thành phố ban hành Quyết định quy định diện tích tối thiểu khi tách thửa đối với các loại đất trên địa bàn Thành phố (thay thế Quyết định 33/2014/QĐ-UBND ngày 15 tháng 10 năm 2014).
Do đó, để giải quyết cụ thể trường hợp của Bà, đề nghị Bà mang theo toàn bộ hồ sơ liên hệ Ủy ban nhân dân huyện Củ Chi để được xem xét, giải quyết theo nhu cầu chính đáng của Bà trên cơ sở quy định của pháp luật nêu trên.
Gia đình tôi ngụ tại một chung cư cũ trên địa bàn quận 1 với diện tích căn hộ là 20m2. Khi tái định cư, tôi có được đổi ngang căn hộ lớn hơn không? Gia đình tôi rất khó khăn, vậy tôi có phải bù thêm tiền nếu được bố trí tái định cư căn hộ lớn hơn không?
Trần Thanh Hoài, quận 1
Lê Thị Diễm Thùy, Phó phòng Pháp chế, Sở TN&MT TP.HCM trả lời:
Tương tự câu hỏi nêu trên, nội dung câu hỏi này không thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP mà thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở 2014.
Trình tự thủ tục và chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trước đây thực hiện theo quy định tại Quyết định số 73/2008/QĐ-UBND ngày 22 tháng 10 năm 2008 của Ủy ban nhân dân thành phố, hiện nay thực hiện theo Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định số 99/2014/NĐ-CP ngày 20/10/2015, Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Thông tư 21/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2015/NĐ-CP, Sở Tài nguyên và Môi trường được biết Ủy ban nhân dân thành phố đã giao cho Sở Xây dựng chủ trì tham mưu ban hành văn bản thay thế Quyết định số 73/2008/QĐ-UBND.
Tôi mua đất bằng giấy tay qua hai đời chủ (chủ trước cũng bằng giấy tay) và cất nhà ở từ năm 2007 đến nay. Giờ tôi có thuộc diện được cấp giấy chứng nhận đợt này hay không?
Phạm Văn Quá (pvqua_tanhoadong71@yahoo.com)
Luật sư Trần Minh Hùng, Văn phòng luật sư Gia Đình trả lời:
Căn cứ Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2014 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Luật sư Trần Minh Hùng, Văn phòng luật sư Gia Đình. ẢNH: HOÀNG GIANG

Như thông tin bạn trình bày thì phần đất bạn nhận chuyển nhượng nếu trước 1/7/2004 thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nếu sau 1/7/2004 thì vẫn được xem xét cấp giấy chứng nhận theo quy định tại điều 2 khoản 54, Nghị định 01/2017 quy định về Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 như sau: "1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;
c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”
Về xây dựng nhà 2007: Theo quy định tại điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP quy định về Vi phạm quy định về tổ chức thi công xây dựng thì hành vi nhà bạn xây nhà không phép sẽ bị Phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:
b) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị; Căn cứ khoản 9, điều 13 nghị định này thì “Hành vi quy định tại Khoản 3, Khoản 5, Khoản 6 và Điểm b Khoản 7 Điều này mà không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, còn bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 40% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép đối với công trình là nhà ở riêng lẻ và bằng 50% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép, sai thiết kế được phê duyệt hoặc sai quy hoạch xây dựng hoặc thiết kế đô thị được duyệt đối với công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng hoặc công trình chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình.
Sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng.
Năm 1978, tôi có mua căn nhà bằng giấy tay, căn nhà này, căn nhà này do người bán nhà cho tôi tự xây cất vào năm 1968 trên phần đất thuộc thông hành địa dịch của nhà giáp ranh với nhà tôi (nhà giáp ranh với nhà tôi đã có bằng khoán điền thổ từ năm 1961, trên họa đồ đi kèm với bằng khoán điền thổ này có thể hiện phần thông hành địa dịch và phần thông hành địa dịch này đã được người bán nhà cho tôi xây cất căn nhà bán cho tôi vào năm 1968). Gia đình tôi đã xin nhà nước gắn đồng hồ điện nước và đóng thuế nhà đất hành năm. Tôi đã đang ký kê khai nhà đất nằm 1999 và đã sinh sống liên tục ổn định tại căn nhà này 39 năm và không có ai tranh chấp. Xin hỏi: 1. Trường hợp của tôi có được nhà nước cấp GCN hay không? 2. Tôi có phải liên hệ với chủ cũ làm giấy tái xác nhận hay không? 3. Trường hợp của tôi có một căn nhà duy nhất tôi có phải đóng thuế sử dụng đất hay không?
MINH HẢI (Quận Bình Thạnh, TPHCM)
Bà Trịnh Ngọc Hoàn Thiện, Trưởng phòng kiểm tra thủ tục hành chính về đất đai - Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM trả lời:
Theo các nội dung ông bà đã nêu, nếu nhà đất đã được sử dụng ổn định trước 1-7-2004 không có tranh chấp, nay phù hợp với quy hoạch (hoặc tuy không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã được sử dụng trước thời điểm công bố quy hoạch); hiện nay không còn phục vụ cho mục đích công cộng (lối thông hành địa dịch, hệ thống cấp thoát nước…) thì được xem xét cấp GCN.
Bà Trịnh Ngọc Hoàn Thiện, Trưởng phòng Kiểm tra thủ tục hành chính về đất đai - Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM. Ảnh: HOÀNG GIANG
Trường hợp này ông bà không phải liên hệ chủ cũ để tái xác nhận việc mua bán nhà trước đây.
Tuy nhiên, do đất của ông có nguồn gốc là phần thông hành địa dịch thì khi xem xét cấp GCN theo các điều kiện nêu trên, sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính. Việc xác định mức thu phụ thuộc vào thời điểm sử dụng đất.
Gia đình tôi đã nộp đơn năm 2003 để xin Giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất. Phường không nhận, vì khu vực trên đã được TP giao cho một công ty làm dự án (có quyết định thu hồi cả khu vực ). Nay TP đã giải tỏa dự án và cho phép chúng tôi nộp đơn xin sổ hồng. Xin hỏi : Tôi nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá nào? Trước năm 2003 hay giá hiện nay.
Trần Hưng Long, 73. Phường Bình trưng đông Quân2/TP/HCM
Luật sư Trần Minh Hùng, Văn phòng luật sư Gia Đình trả lời:
Chào ông,
Về câu hỏi của ông, tôi xin được giải đáp như sau:
Căn cứ theo Nghị định 45 năm 2014 về thu tiền sử dụng đất quy định tại Điều 7 như sau: Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng từ ngày 15-10-1993 đến trước ngày 1-7-2004 mà không có các giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai.
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có 1 trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:
a. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại bảng giá đất; Đối với diện tích đất vượt hạn mức (nếu có), thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c, Khoản 3, Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
b. Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c, Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3, Điều 126 Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai nhưng nay nếu được cấp quyền sử dụng đất thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại bảng giá đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở; Đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có), phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Năm 2013 tôi có mua lô đất (giấy tay) ở quận 12 chưa được tách thửa với diện tích là 46m2. Chủ đất hứa có thể tách thửa được nhưng tới nay tôi vẫn chưa làm được thủ tục này. Trường hợp của tôi giờ có thể tách thửa được chưa?
Tien (hungtienquan_12@yahho.com)
Luật sư Trần Thị Miền, Văn phòng luật sư Trần Thị Miền trả lời:
Trả lời: Xin được lưu ý với bạn là theo Quyết định 33 ngày 15-10-2014 của UBND TP.HCM quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa, các quận, huyện chỉ giải quyết tách thửa đối với đất ở tại nông thôn và đô thị trên địa bàn TP.HCM theo diện tích tối thiểu được quy định.
Luật sư Trần Thị Miền, văn phòng luật sư Trần Thị Miền. ẢNH: HOÀNG GIANG.
Theo Quyết định 33 nêu trên, tại quận 12, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu là 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5m (đối với đất ở chưa có nhà); là 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4 m (đất có nhà hiện hữu).
Như vậy, diện tích đất mà bạn nêu trong thư chỉ được UBND quận 12 giải quyết tách thửa nếu thỏa mãn điều kiện như đã nêu ở trên.
Ba tôi mất năm 2011 có di chúc viết tay giao căn nhà của ba cho tôi làm nơi thờ cúng ông bà tổ tiên. Nhà này ba tôi ở từ năm 1989 đến giờ nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận. Giờ tôi cầm giấy di chúc của ba tôi đi làm giấy tờ nhà được không?
Hoàng Hồng
Luật sư Trần Minh Hùng, Văn phòng luật sư Gia Đình trả lời:
Căn cứ Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2014 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ph?